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警惕!北京楼市传来很多坏消息 链家看房量暴跌
  更新时间:2019-06-14

警惕!北京楼市传来很多坏消息 链家看房量暴跌

  是靠天吃饭的,但老变天谁也受不了,4月19日,政策预期又调整了。

从2018年四季度的地产冬天,盼星星盼月亮,求来了小阳春,但想变成“倒春寒”很可能只需要一个政策,一句话。

  房地产市场走势短期看政策,中期看政策,长期还是看政策:    昨天的价全线下调,去年房地产市场不论是北京还是全国都像坐过山车,上半年还可以,下半年就降至冰点。 3-4月份很多市场又一次有升温迹象,抢地的抢房的也开始出现。 但最近市场出现了一些不太好的消息值得关注:  1:北京的棚改少了一半!只有1万多户。   北京市2019年棚户区改造和环境整治任务明确:16个区共138个项目参与棚改,总占地面积10096公顷,共涉及万户。

北京城六区将启动79个棚改项目,10个郊区将启动59个棚改项目。 在16区中,丰台区棚改项目最多,达39个,占城区总量的近半数,全市总数的近三成;朝阳区、房山区、大兴区次之,分别有22个、19个和11个项目,其他各区项目均为个位数。

  2018年北京市棚改项目共236个,占地面积13430公顷,包括23550户,其中中心城区共92个项目。

  2017年北京市计划完成128项棚户区改造实施项目,覆盖16区共计万户居民  2016年棚户区其中涉及全市危改、棚改、平房修缮等项目335个。 其中包括196个储备计划项目。

2016年计划改造户数40258户  2:供应将加速井喷,  昌平万橡华府、万橡悦府,大兴亦庄的西派公馆,房山的华发中央公园,石景山的长安云锦,顺义的公园十七区、橡树珑湾。   这些都将在最近入市。

    开工建设量在井喷,2019年已经有46个项目开工总建筑面积高达万平米。 简单的计算一下,相当于有4个月有2-3万套住宅新开工建设。

    在2018年同期前4个月,只有21个项目,163万平米的开工量。 2019年住宅新开工量相当于暴涨了125%。

部分集中区域,比如青龙湖等区域,供应量短期将井喷超过5000套。   3:链家的看房量暴跌,周末只有3万左右的看房量。     对于一个为主的市场,北京市场链家的数据的确还是值得参考的。

最近2周周末的看房量明显在衰减。 每天都在3万左右,而3月份基本都在4万。     现在部分售楼处为了充人气,再次出现了200元管吃管喝一天的假客户。 胳臂贴纸的看房团也多了起来。 购房者的信心开始出现了变化。

市场分化加剧,优质项目暂时还不愁客户,供应井喷区域、位置较差区域,客户衰减明显。     4:杠杆率难以提高  买房看信贷,信贷收紧的情况下,市场不会太活跃。

一季度市场的活跃疑似与小微企业贷款有关系。

    而居民购房按揭贷款的政策没有放松:甚至国管公积金等政策再次收紧。   3月末,北京市金融机构房地产贷款(包括房地产开发贷款和个人等)余额万亿元,同比增长%,增速比上年同期回落个百分点;比年初增加亿元。

一方面,住房开发贷款比年初增加亿元。 其中,保障性比年初增加亿元,余额同比增长%。   最后伟哥总结一下  市场一季度的确活跃了,价格也涨了,但更主要体现在人气上,售楼处、二手房都有人在看房。

  小阳春主要是对比市场冰冻期,因为之前太冷所以现在感觉挺暖和,但这是错觉,市场只是恢复平稳。   价格是小阳春的最重要原因,人气高价格涨这是必然,但当下杠杆并不充分的情况下,提价很可能导致客户流失。

  市场走势看信贷,1月份的天量是小阳春最关键原因,2月份有所平稳,3-4月份是关键。

  限竞房井喷太可怕了,而且最关键的是,未来再上市的房源,土地溢价率都远远低于第一轮40个项目。 定价有折让空间。   最后,市场全面大反转的可能性不大,但大跌不是稳,大涨也不是稳,市场很脆弱。

想想2018年9月公积金政策收紧,基本上现在看,小阳春已经到头了,是不是会再倒春寒要看限竞房有没有抢跑定价的。

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